Lernkarten
Immobilien
Acht Karten je Blatt, Vorder- und Rückseite passend gesetzt. Beidseitig drucken, zuschneiden, mitnehmen.
Blatt 1, Vorderseite
Was bedeuten rund zehn Prozent Kaufnebenkosten praktisch?
FrageBeginner
Wie unterscheidet sich die Netto- von der Bruttomietrendite?
FrageBeginner
Welcher Kostenposten fehlt in den meisten Renditerechnungen?
FrageBeginner
Wie ist die Unterscheidung zwischen selbstgenutzter und vermieteter Immobilie einzuordnen?
FrageBeginner
Warum ist die Restschuld nach der Zinsbindung das zentrale Risiko einer Immobilienfinanzierung?
FrageFortgeschritten
Bei 10 Prozent Eigenkapital und 10 Prozent Wertverlust – was passiert mit dem Eigenkapital?
FrageFortgeschritten
Zinsanstieg, Mietausfall und Wertverlust – was ist an dieser Kombination bemerkenswert?
FrageFortgeschritten
Worin unterscheidet sich der Immobilienhebel von einem Wertpapierkredit?
FrageFortgeschritten
Blatt 1, Rückseite
Durch Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall – netto bleibt regelmäßig weniger als die Hälfte Die Bruttorendite ist Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis und enthält keine einzige Kostenposition. Mit ihr wird geworben. Die ehrliche Zahl bezieht die nicht umlagefähigen Kosten ein und rechnet auf den tatsächlichen Einsatz einschließlich Nebenkosten.
FrageBeginner
Sie sind sofort weg, stecken nicht im Objekt und müssen erst wieder erwirtschaftet werden Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler erhöhen den Einsatz, nicht den Wert. Bei realistischen Renditen dauert es mehrere Jahre, bis sie wieder eingespielt sind – deshalb ist eine Immobilie mit kurzem Horizont fast immer ein Verlustgeschäft.
FrageBeginner
Die selbstgenutzte ist primär eine Konsumentscheidung, die vermietete eine Kapitalanlage – es gelten verschiedene Maßstäbe Bei der Selbstnutzung wohnt man darin, spart Miete und bindet Kapital – der wichtigste Maßstab ist dabei nicht die Rendite. Eine vermietete Immobilie muss sich dagegen wie eine Kapitalanlage rechnen lassen, und dafür gilt die Nettorechnung.
FrageBeginner
Die Instandhaltungsrücklage – sie fällt in Sprüngen an: Dach, Heizung, Fenster Als Größenordnung gelten etwa ein bis anderthalb Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei älteren Objekten mehr. Weil sie nicht gleichmäßig anfällt, wird sie in Rechnungen leicht übersehen – bis der erste größere Posten kommt.
FrageBeginner
Es ist vollständig aufgezehrt Der Hebel wirkt symmetrisch: Dieselbe Zeile, die bei plus zehn Prozent eine Eigenkapitalrendite von hundert Prozent ausweist, bedeutet bei minus zehn Prozent den Totalverlust des Einsatzes. In Beratungsgesprächen wird meist nur die erste Spalte gezeigt.
FrageFortgeschritten
Weil sie zu unbekannten künftigen Konditionen weiterfinanziert werden muss Bei üblicher Anfangstilgung steht nach zehn Jahren noch der weitaus größte Teil offen. Steigt der Zins bis dahin um zwei Prozentpunkte, passt die Rate nicht mehr zur ursprünglichen Kalkulation – ein Problem, das mit der Immobilie selbst nichts zu tun hat.
FrageFortgeschritten
Bei der Immobilie fordert die Bank nicht nach, solange die Rate fließt – ein Wertpapierkredit verlangt Nachschuss bei fallenden Kursen Fällt der Immobilienwert unter die Restschuld, ist das Eigenkapital rechnerisch negativ – solange die Rate fließt, passiert aber nichts. Ein Wertpapierkredit zwingt dagegen zum Verkauf am Tiefpunkt. Der Unterschied ist erheblich und spricht hier für die Immobilie.
FrageFortgeschritten
Sie haben eine gemeinsame Ursache – eine Rezession – und treten deshalb häufiger gemeinsam auf Genau darauf ist zu kalkulieren: nicht auf jedes Risiko einzeln, sondern auf ihr gemeinsames Auftreten. Wer die Rate nur bei laufendem Einkommen und niedrigem Zins tragen kann, hat keine Reserve für den Fall, in dem alle drei zusammenkommen.
FrageFortgeschritten
Blatt 2, Vorderseite
Was macht die Abschreibung bei vermieteten Immobilien besonders?
FrageProfi
Ein Objekt rechnet sich nur wegen der Steuerersparnis. Wie ist das zu bewerten?
FrageProfi
Was ist mit „auf die Lage kommt es an“ eigentlich gemeint?
FrageProfi
Warum schwanken offene Immobilienfonds so wenig?
FrageProfi
Blatt 2, Rückseite
Dann rechnet es sich nicht: Die Ersparnis ist nur ein Anteil eines echten Verlusts Wer die Ersparnis sucht, muss zuerst einen Verlust erzeugen und bekommt davon einen Teil erstattet. Das ist die Grundlage etlicher regelmäßig scheiternder Steuersparmodelle. Die Reihenfolge lautet: erst prüfen, ob das Objekt sich vor Steuern trägt – dann die Steuer als Verbesserung rechnen.
FrageProfi
Sie ist ein Aufwand ohne Zahlung – sie mindert die Steuer, ohne Geld zu kosten Abgeschrieben wird das Gebäude, nicht das Grundstück. Für viele vermietete Objekte ist dieser Posten der Grund, warum die Rechnung nach Steuern besser aussieht als davor – zusammen mit den Schuldzinsen, die bei Vermietung abzugsfähig sind und bei Selbstnutzung nicht.
FrageProfi
Weil die Bewertung über Gutachten erfolgt und nicht über einen Marktpreis Die geringe Schwankung ist eine Folge der Bewertungsmethode, nicht des Risikos. Dazu kommen gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen: Die Liquidität ist begrenzt, und genau daran sind offene Immobilienfonds in der Vergangenheit bereits gescheitert.
FrageProfi
Die künftige Entwicklung – die heutige Lage ist bereits im Preis enthalten Eine bereits erstklassige Lage ist entsprechend bepreist; der Ertrag liegt in der Veränderung, nicht im Zustand. Belastbar auswertbar sind vor allem Bevölkerungsentwicklung, die Breite der Arbeitgeberstruktur und geplante Infrastruktur – Letztere ist öffentlich einsehbar und wird oft spät eingepreist.
FrageProfi
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