Um 7:03 Uhr meldet der Ticker: Vonovia steigert den operativen Gewinn im ersten Halbjahr leicht und bestätigt den Ausblick. Zwei unspektakuläre Halbsätze – und doch der Anlass, eine Besonderheit dieser Branche zu erklären.
Warum der Jahresüberschuss hier wenig taugt
Ein Wohnungskonzern hält seinen Bestand in der Bilanz und muss ihn regelmäßig neu bewerten. Steigen die Immobilienpreise, entsteht ein Gewinn, ohne dass eine Wohnung verkauft wurde. Fallen sie, entsteht ein Verlust in Milliardenhöhe, ohne dass eine Miete ausbleibt.
Diese Bewertungseffekte sind buchhalterisch korrekt und für die Frage, wie das Geschäft läuft, weitgehend unbrauchbar. Ein Konzern kann im selben Jahr einen Rekordverlust ausweisen und trotzdem jeden Monat pünktlich Mieten einnehmen.
FFO ≈ Mieteinnahmen − Bewirtschaftung − Zinsen − laufende Steuern
Der operative Gewinn eines Immobilienkonzerns wird deshalb als FFO ausgewiesen – „Funds From Operations". Er lässt Bewertungsänderungen und Verkaufsgewinne bewusst außen vor und zeigt, was das laufende Vermieten einbringt.
Zinsen sind bei dieser Branche keine Nebenzeile
Immobilien werden zu einem großen Teil mit Fremdkapital gehalten. Der Zinsaufwand steht deshalb mitten im operativen Ergebnis, nicht am Rand. Steigende Zinsen treffen einen Wohnungskonzern doppelt: Die Finanzierung wird teurer, und die Bewertung des Bestands sinkt, weil künftige Mieten stärker abgezinst werden.
Was daraus folgt: Wer Immobilienaktien anschaut, sucht zuerst den FFO und die durchschnittliche Verzinsung der Schulden – nicht den Gewinn und nicht den Buchwert. Beide Letzteren schwanken mit einer Bewertung, die niemand bezahlt hat.
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