Von der beworbenen zur tatsächlichen Rendite

Zuerst eine Unterscheidung, die alles Weitere bestimmt. Eine selbstgenutzte Immobilie ist in erster Linie eine Konsumentscheidung: Man wohnt darin, spart Miete und bindet Kapital. Eine vermietete Immobilie ist eine Kapitalanlage und muss sich wie eine rechnen lassen. Dieser Text behandelt die zweite; für die erste gelten andere Maßstäbe, und der wichtigste ist nicht die Rendite.

Die Nebenkosten kommen zuerst

Brutto ist nicht netto

Die Bruttomietrendite ist Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Bei 12.000 € Jahresmiete und 300.000 € Kaufpreis sind das 4,0 %. Mit dieser Zahl wird geworben. Sie enthält keine einzige Kostenposition.

Der Aufwand, der in keiner Rechnung steht

• Mietersuche und Auswahl. Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertrag. Bei jedem Wechsel erneut.
• Nebenkostenabrechnung. Jährlich, fristgebunden, formal anfällig – Fehler führen zum Verlust von Nachforderungen.
• Handwerker koordinieren. Der Wasserschaden meldet sich nicht zu einem passenden Zeitpunkt.
• Eigentümerversammlungen. Bei einer Wohnung in einer Anlage kommen Beschlüsse hinzu, die man mitträgt, ohne sie allein entscheiden zu können.
• Rechtliche Auseinandersetzungen. Selten, aber wenn, dann langwierig und mit vollem Mietausfall.

Eine Verwaltung durch Dritte nimmt den größten Teil dieser Arbeit ab und kostet dafür einen Teil der Rendite – bei den oben gerechneten Zahlen einen erheblichen. Wer den eigenen Zeitaufwand nicht als Kostenposition ansetzt, vergleicht eine Immobilie mit einem ETF, als wäre beides gleich viel Arbeit. Das ist es nicht.

Die drei Eigenheiten, die eine Immobilie ausmachen

Warum kaufen trotzdem so viele? Weil eine Immobilie drei Dinge kann, die ein Wertpapierdepot nicht kann – und weil dieselben drei Dinge zugleich ihre Risiken sind.

1. Sie lässt sich finanzieren. Für 400.000 Euro Wohnung braucht es 80.000 Euro Eigenkapital; für 400.000 Euro Aktien braucht es 400.000 Euro. Der Kredit vervielfacht die Wirkung des Eigenkapitals – nach oben und nach unten gleichermaßen. Steigt der Wert um zehn Prozent, verdoppelt sich das Eigenkapital fast; fällt er um zwanzig, ist es weg.
2. Sie ist ein Klumpen. Eine Wohnung ist ein Objekt, in einer Straße, in einer Stadt, mit einem Mieter. Das ist das genaue Gegenteil von Streuung – und es ist bei den meisten Käufern zugleich der weitaus größte Vermögensposten.
3. Sie ist unbeweglich. Verkaufen dauert Monate und kostet Makler, Notar und Nerven. Ein Teilverkauf ist unmöglich: Man kann nicht ein Zimmer verkaufen, weil das Auto kaputt ist.

Immobilien im Depot statt im Grundbuch

Wer an Immobilien beteiligt sein will, ohne eine zu besitzen, hat zwei Wege – und beide sind etwas anderes als eine eigene Wohnung.

• Offene Immobilienfonds halten Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnanlagen. Sie schwanken wenig, weil ihre Bewertung auf Gutachten beruht und nicht auf einem Markt – was Ruhe erzeugt und zugleich bedeutet, dass Preisänderungen erst mit Verzögerung sichtbar werden. Es gelten 24 Monate Mindesthaltedauer und 12 Monate Kündigungsfrist.
• Immobilienaktien und REITs sind börsennotierte Gesellschaften, die Immobilien besitzen und vermieten. Sie sind täglich handelbar und schwanken deshalb wie Aktien – oft stärker als der Gesamtmarkt, weil sie hoch verschuldet sind und auf Zinsänderungen empfindlich reagieren.
• Beide streuen über viele Objekte und Standorte. Beide geben dafür das ab, was viele an der eigenen Wohnung schätzen: die Greifbarkeit und die Kontrolle.

Was du dir merken solltest

• Rund zehn Prozent Nebenkosten sind beim Kauf sofort weg und müssen erst erwirtschaftet werden.
• Die Bruttomietrendite ist ein Startwert; netto bleibt regelmäßig weniger als die Hälfte.
• Die Instandhaltungsrücklage fehlt in den meisten Rechnungen und fällt in Sprüngen an.
• Der eigene Zeitaufwand ist eine echte Kostenposition.
• Der Kredit wirkt in beide Richtungen – er ist der Grund für hohe Gewinne und für Totalverluste.
• Ein Objekt ist ein Klumpen, und meist der größte Posten des Vermögens.
• Die Unbeweglichkeit schützt vor Panikverkäufen. Das ist ein echter Vorteil, aber keine Rendite.