Steuern, Lage und Alternativen

Die steuerliche Seite

Bei einer vermieteten Immobilie ist die Steuer ein wesentlicher Teil der Rechnung – und der einzige Bereich der Geldanlage, in dem laufende Kosten und Zinsen tatsächlich abzugsfähig sind. Das verändert die Vorzeichen gegenüber allen anderen Anlageklassen.

• Abschreibung. Das Gebäude – nicht der Grundstücksanteil – wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Das ist ein Aufwand, dem keine Zahlung gegenübersteht: Er mindert die Steuer, ohne Geld zu kosten. Für viele vermietete Objekte ist er der Grund, warum die Rechnung nach Steuern besser aussieht als davor.
• Schuldzinsen als Werbungskosten. Bei Vermietung abzugsfähig, bei Selbstnutzung nicht. Der effektive Zins sinkt dadurch um den persönlichen Steuersatz – dieselben Zinsen kosten einen Vermieter also weniger als einen Selbstnutzer.
• Erhaltungsaufwand gegen Herstellungskosten. Eine Reparatur ist sofort abzugsfähig, eine Verbesserung muss über Jahre abgeschrieben werden. Die Abgrenzung ist streitanfällig und hat erhebliche Wirkung auf den Zeitpunkt der Entlastung – besonders bei umfangreichen Arbeiten kurz nach dem Kauf.
• Die Spekulationsfrist. Ein Verkaufsgewinn ist im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Für selbstgenutzte Objekte gibt es eine eigene, deutlich kürzere Regelung. Diese Frist ist die wichtigste Zahl der gesamten Planung – ein Verkauf ein halbes Jahr zu früh kann fünfstellig kosten.

Lage ist kein Ort, sondern eine Prognose

Der bekannteste Satz zu diesem Thema lautet, es komme auf die Lage an. Er ist richtig und wird meist falsch verstanden: Gemeint ist nicht die heutige Lage, sondern die künftige. Eine bereits erstklassige Lage ist entsprechend bepreist – der Ertrag liegt in der Veränderung, nicht im Zustand.

• Bevölkerungsentwicklung der Region. Die belastbarste verfügbare Größe, weil demografische Entwicklungen träge sind und über Jahrzehnte fortschreiben. Eine schrumpfende Region ist eine schrumpfende Nachfrage.
• Arbeitsplätze und ihre Breite. Eine Region mit einem einzigen großen Arbeitgeber trägt dessen Risiko. Das gilt auch dann, wenn dieser Arbeitgeber gerade sehr gesund ist.
• Verkehrsanbindung und Infrastruktur. Geplante Veränderungen sind öffentlich einsehbar und werden vom Markt oft erst spät eingepreist – hier liegt eine der wenigen Informationsquellen, die sich für Private tatsächlich auswerten lassen.
• Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Die vergleichbarste Kennzahl über Regionen hinweg. Ein hoher Wert bedeutet, dass ein großer Teil des Preises aus erwarteter Wertsteigerung besteht – also aus einer Prognose und nicht aus Ertrag.

Immobilien ohne Immobilie

Was du dir merken solltest

• Die Abschreibung mindert die Steuer, ohne Geld zu kosten – bei Vermietung ein wesentlicher Teil der Rechnung.
• Ein Objekt, das sich nur wegen der Steuer rechnet, rechnet sich nicht.
• Lage meint die künftige Entwicklung; die heutige ist bereits bepreist.
• Offene Fonds schwanken wenig wegen der Bewertungsmethode, nicht wegen des Risikos.