Finanzierung und Hebel

Ein durchgerechnetes Beispiel

Ein Darlehen über 240.000 € zu 3,5 % mit 2 % Anfangstilgung – die in Deutschland übliche Konstruktion:

Der Hebel – beide Richtungen

Fremdkapital verstärkt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Das ist keine Meinung, sondern Arithmetik – und genau deshalb lässt es sich vollständig hinschreiben. Bei einem Objekt für 300.000 € und einer Wertänderung von zehn Prozent in die eine oder andere Richtung:

Wann der Hebel kippt

• Zinsanstieg nach der Bindung. Die Rate steigt, die Rechnung passt nicht mehr. Der wahrscheinlichste der drei Fälle.
• Mietausfall. Die Rate läuft weiter, die Einnahme nicht. Bei einer einzelnen Wohnung ist der Ausfall vollständig – hier zeigt sich, dass eine Immobilie keine gestreute Anlage ist, sondern eine einzelne Position.
• Wertverlust. Fällt der Wert unter die Restschuld, ist das Eigenkapital rechnerisch negativ. Solange die Rate fließt, passiert nichts – die Bank fordert nicht nach. Beim Verkauf oder bei der Anschlussfinanzierung wird es allerdings sichtbar, und dann ist es akut.
• Alle drei zusammen. Sie haben eine gemeinsame Ursache: eine Rezession. Sie treten deshalb häufiger gemeinsam auf als unabhängig voneinander – und genau darauf ist zu kalkulieren.

Verglichen mit einem kreditfinanzierten Wertpapierdepot ist der Immobilienhebel dabei der beherrschbarere: Die Bank fordert nicht nach, solange die Rate fließt. Ein Wertpapierkredit verlangt Nachschuss, sobald der Beleihungswert fällt – und zwingt zum Verkauf am Tiefpunkt. Der Unterschied ist erheblich und spricht für die Immobilie, nicht gegen sie.

Die Kaufnebenkosten – der Verlust am ersten Tag

Ein Kauf beginnt mit einem Minus, und zwar mit einem großen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und meist eine Maklerprovision summieren sich in Deutschland auf einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises – je nach Bundesland und Provision grob zwischen 9 und 15 Prozent. Dieses Geld ist weg: Es steckt nicht im Objekt und kommt beim Verkauf nicht zurück.

Was in der Rate nicht enthalten ist

Die Annuität deckt Zins und Tilgung. Alles andere kommt dazu – und wird beim Vergleich mit einer Miete regelmäßig vergessen, weil es in der Miete enthalten war, ohne dass es jemand einzeln gesehen hätte.

Der letzte Posten ist der, den fast jede Vergleichsrechnung auslässt. Wer 100.000 Euro Eigenkapital einbringt, verzichtet auf dessen Ertrag – und dieser entgangene Ertrag gehört auf dieselbe Seite der Rechnung wie die Miete, die man spart.

Anschlussfinanzierung: das Risiko mit Datum

Die Zinsbindung endet an einem Tag, der bei Vertragsschluss bereits feststeht – und die Restschuld an diesem Tag steht ebenfalls fest. Unbekannt ist nur der Zins, zu dem es dann weitergeht. Das ist das einzige Risiko der ganzen Finanzierung, dessen Zeitpunkt man exakt kennt, und damit das einzige, für das man sich vollständig vorbereiten kann.

• Ausrechnen, nicht schätzen. Was kostet die Rate, wenn der Anschlusszins zwei, drei oder vier Prozentpunkte höher liegt? Wer die Zahl kennt, weiß, ob die Finanzierung trägt.
• Ein Forward-Darlehen sichert den Zins im Voraus, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Es ist eine Versicherung, kein Schnäppchen – man zahlt dafür, dass der Zins nicht mehr überraschen kann.
• Höhere Tilgung senkt die Restschuld und damit das Risiko selbst. Ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit erheblich und drückt genau den Betrag, der am Stichtag neu verhandelt werden muss.
• Nach zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB), unabhängig von der vereinbarten Bindung. Wer eine längere Bindung wählt, hat also eine Untergrenze und trotzdem eine Ausstiegsmöglichkeit.

Was du dir merken solltest

• Nach zehn Jahren Zinsbindung steht bei üblicher Tilgung noch der weitaus größte Teil offen.
• Der Hebel verstärkt Gewinne und Verluste gleichermaßen – nur die Darstellung ist einseitig.
• Zinsanstieg, Mietausfall und Wertverlust haben eine gemeinsame Ursache und treten gemeinsam auf.
• Der Immobilienhebel ist beherrschbarer als ein Wertpapierkredit, weil keine Nachschusspflicht besteht.
• Kaufnebenkosten sind am ersten Tag weg und müssen erst aufgeholt werden – das macht die Haltedauer zur Rechengröße.
• Instandhaltung, Verwaltung und Grundsteuer stecken beim Mieten in der Miete, beim Eigentum nicht.
• Der entgangene Ertrag des gebundenen Eigenkapitals gehört in jede Vergleichsrechnung.
• Die Anschlussfinanzierung ist das einzige Risiko, dessen Zeitpunkt von Anfang an feststeht.