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Kaufen oder mieten: der Vollkostenvergleich

„Die Rate ist so hoch wie die Miete“ beantwortet die Frage nicht. In der Rate steckt Tilgung, in der Miete keine Instandhaltung – und beide verschweigen die Nebenkosten und das Eigenkapital, an denen sich die Sache entscheidet.

Eingaben

Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 %), Makler (bis 3,57 %). Dieses Geld ist am Tag des Kaufs ausgegeben.

Beim Kaufen fließt es in Immobilie und Nebenkosten, beim Mieten ins Depot. Genau dieser Unterschied entscheidet mit.

Rücklage für Dach, Heizung, Fenster – plus Grundsteuer und nicht umlegbares Hausgeld. Ein bis anderthalb Prozent sind der übliche Ansatz; in der Miete sind diese Posten enthalten.

Die unsicherste Annahme des ganzen Rechners. Deshalb steht oben, wie hoch sie sein müsste, damit sich der Kauf gerade lohnt.

Ohne Nebenkosten – die zahlt der Eigentümer genauso.

Was das Eigenkapital und die monatliche Differenz im Depot bringen. Die Gewinne werden am Ende mit Abgeltungsteuer belegt – der Wertzuwachs der selbstgenutzten Immobilie nicht.

Ergebnis

Damit sich der Kauf lohnt, müsste die Immobilie steigen um

0,02 % im Jahr

Sie haben 0,02 % angenommen. Das sind 0,46 Prozentpunkte zu wenig – nach 20 Jahren steht das Mieten besser da.

Vermögen nach 20 Jahren

Beide Wege geben in jedem Monat gleich viel aus: Der Mieter legt die Differenz zu den Ausgaben des Käufers an. Ohne diese Gleichstellung verglichen man einen Sparer mit einem Nicht-Sparer.

Kaufen: Immobilie minus Restschuld
457.611 €
Mieten: Depot nach Steuern
513.102 €

Unterschied: 55.491 € für das Mieten.

Was in „Rate gegen Miete“ nicht vorkommt

Kaufnebenkosten
40.000 €

Am Tag des Kaufs ausgegeben. Sie stecken nicht in der Immobilie – der Wert muss sie erst wieder aufholen.

Zinsen über den Zeitraum
191.168 €

Der Teil der Rate, der kein Sparen ist.

Instandhaltung
96.000 €

In der Kaltmiete enthalten, beim Eigentum nicht.

Darlehen
340.000 €

Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.

Ausgaben je Monat
2.043 €

Rate plus Instandhaltung – die Zahl, an der sich der Mieter misst.

Steuer auf den Depotgewinn
97.649 €

Fällt beim Mieter an. Der Wertzuwachs der selbstgenutzten Immobilie bleibt steuerfrei.

Rechenweg mit deinen Zahlen anzeigen

Jeder Schritt mit den Zahlen, die oben eingetragen sind. Wer möchte, kann das mit dem Taschenrechner nachvollziehen – dann muss man dieser Seite an dieser Stelle nicht glauben.

  1. 1

    Die Kaufnebenkosten

    Kaufpreis × Nebenkostensatz

    400.000 € × 0,1 % 40.000 €

    Am Tag des Kaufs ausgegeben. Wer am nächsten Tag zum selben Preis verkauft, hat diesen Betrag verloren – er steckt nicht in der Immobilie.

  2. 2

    Das Darlehen

    Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital

    400.000 € + 40.000 € − 100.000 € 340.000 €

  3. 3

    Was der Käufer im Monat ausgibt

    Kreditrate + Instandhaltung je Monat

    Rate + 400.000 € × 0,01 % ÷ 12 2.043 € je Monat

    An dieser Zahl misst sich der Mieter: Er zahlt Miete und legt die Differenz an. Beide geben also gleich viel aus.

  4. 4

    Vermögen beim Kaufen nach 20 Jahren

    Immobilienwert − Restschuld

    594.379 € − 136.768 € 457.611 €

  5. 5

    Vermögen beim Mieten nach 20 Jahren

    Depotwert − Abgeltungsteuer auf den Gewinn

    610.752 € − 97.649 € 513.102 €

    Das Depot beginnt mit dem Eigenkapital, das der Käufer in die Immobilie gesteckt hat, und bekommt jeden Monat die Differenz. Der Gewinn wird versteuert – der Wertzuwachs der selbstgenutzten Immobilie nicht.

Die notwendige Wertsteigerung oben wird durch Intervallhalbierung gesucht – sie lässt sich nicht in einer Zeile hinschreiben.

Methodik

Methodik offengelegt

Warum bei gleichem Geldabfluss verglichen wird

Weil ein Vergleich, in dem eine Seite mehr ausgibt als die andere, sein Ergebnis schon vorher kennt. Der Mieter legt hier in jedem Monat die Differenz zu den Ausgaben des Käufers an; ist die Miete höher, entnimmt er sie dem Depot. Beide geben also gleich viel aus, und verglichen wird, was am Ende jedem gehört.

Vermögen Kauf = Immobilienwert − Restschuld · Vermögen Miete = Depot − Steuer auf den Gewinn

Der Käufer startet mit Immobilie und Schulden, der Mieter mit dem Eigenkapital im Depot. Gerechnet wird monatlich, weil die Kreditrate monatlich anfällt.

Die beiden Posten, an denen es hängt

Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft Makler – sind am Tag des Kaufs ausgegeben. Sie stecken nicht in der Immobilie: Wer am nächsten Tag zum selben Preis verkauft, hat sie verloren. Bei 400.000 € Kaufpreis sind zehn Prozent 40.000 €, die der Wert erst wieder aufholen muss – und die, wenn sie mitfinanziert werden, zwanzig Jahre lang Zinsen kosten.

Die Opportunität des Eigenkapitals ist der zweite. Wer 100.000 € anzahlt, hat sie nicht mehr angelegt. Was sie in einem Depot geworden wären, fehlt der Kaufseite – diese Zahl steht in keinem Maklerprospekt und in keiner Überschlagsrechnung am Küchentisch.

Die Steuer steht auf einer Seite

Der Gewinn aus dem Depot wird mit Abgeltungsteuer belegt. Der Wertzuwachs einer selbstgenutzten Immobilie nicht – bei Eigennutzung von Anfang an, bei Vermietung nach zehn Jahren. Diese Asymmetrie ist echt, und sie verschiebt das Ergebnis um mehrere zehntausend Euro. Sie wegzulassen wäre bequemer und würde das Mieten besserstellen, als es steht.

Grenzen dieses Rechners

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Die Theorie hinter diesem Rechner – ausführlich erklärt.

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